天风证券：金融支持房地产延期优化，聚焦“存量展期+保交楼” 两重点铃木凉美：走出AV女优的情色世界后，把经历写成书，成了明星作家

乐居财经 李礼 7月18日，天风证券发布房地产行业研究周报。行业追踪（2023.7.7-2023.7.13）事件：7 月 10 日，央行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，有关政策有适用期限的，将适用期限统一延长至2024 年 12 月 31 日；其他不涉及适用期限的政策长期有效。金融支持房地产延期优化，聚焦“存量展期+保交楼” 两重点本次针对政策主要涉及以下两方面内容：1）引导金融机构继续对房地产企业存量融资合理展期。对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。此次《通知》修订“金融十六条“中第四条的“2023 年 6 月前”为“2024 年12 月 31 日前”到期的存量贷款，可以允许超出原规定多展期 1 年。天风证券认为新规展现了供给侧宽松力度的延续性，从融资端缓解对房企现金流的担忧。2）加大保交楼金融支持。对于商业银行按照《通知》要求，2024 年 12 月 31 日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。此次《延长通知》同样将此前“金融十六条“中第八条期限从2023 年 6 月延长到 2024 年 12 月，从而保障有更多资金可持续投入保交楼，继续推动行业风险市场化出清。“金融十六条”发布以来，房企融资明显改善1）从房企境内债融资规模看，2022 年 4 月至 10 月房企境内债发行总额为 3337 亿元，偿还总额 3661 亿元，净融资额-323 亿元；自“金融十六条”政策发布后，2022年 12 月至 2023 年 6 月，民营房企境内债发行总额为 3341 亿元，偿还总额 3229 亿元，净融资额 112 亿元。房企融资环境得以改善。2）从房企债券延期体量看，2023 年 1 月至 7 月（截止 7.14），房企债券展期金额总额 1639 亿元，较 2022 年前 7 月增长 62.3%。2022 年 11 月“金融十六条“出台后，房企债券展期规模明显提升，前期政策举措正显著发挥积极效应。3）从未来债券到期体量看，据 CRIC 监测，80 家典型房企在 23 年三季度预计有1830 亿元债券到期，较二季度增加约 7%，其中 7 月将有 41 笔债券到期，剔除已经提前赎回部分之后约为 638 亿元，环比增加 83%，三季度即将迎来新一轮偿债高峰。天风证券认为本次“金融十六条”延期为未来市场变化留出政策应对空间，在此支持下房企、融资环境有望继续改善。地产基本面仍在下滑，政策延期缓解风险二季度以来地产基本面再度转弱，截止 7 月 13 日，60 城新房高频成交月度同比25.2%，较 6 月改善 6.4pct，但增速较 2-3 月仍有较大降幅，反映出基本面仍维持低位运行趋势。在此背景下，我们认为延长金融房地产政策期限对：1）供给端，或起到防止违约贷款体量继续扩张，以时间换空间协助违约主体资金腾挪，对其保交付及信用修复均起到积极作用。2）需求端，或有助于修复当前较弱的居民置业信心，保交付资金继续投入有助于改善购房者对交付的担忧情绪，起到稳定市场预期起到积极作用。3）政策端，或旨在继续放大前期针对房地产的金融举措的政策效应，以对冲行业下行可能集聚的风险，起到促进房地产市场平稳健康发展，缓解、防范风险作用。7 月新房销售同比降幅接超 2 成，较上月有所改善新房市场本周成交 284 万平，月度同比-25.22%，相较上月改善 6.35pct；累计库存16346 万平，二线、三线及以下去化放缓，一线速度持平。二手房市场本周成交 155万平，月度同比-6.60%，相较上月下降 12.48pct。土地市场上周成交建面 1852 万平，滚动 12 周同比-12.77%；成交总额 296 亿元，滚动 12 周同比-18.23%；全国平均溢价率 4.78%，滚动 12 周同比+1.90pct。本周申万房地产指数-1.75%，较上周下跌 2.04pct，涨幅排名 31/31，跑输沪深 300指数 3.67pct。H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数+2.08%，较上周提升5.14pct，涨幅排序 10/11，跑输恒生指数 3.63pct；克而瑞内房股领先指数为0.49%，较上周提升 4.30pct。投资建议：当前时点看好地产板块表现，逻辑包括：地产板块调整充分、政策释放友好信号、板块逐步走出反弹走势。具体来看：1）板块调整至相对低位，2）地产政策预期改善，基本面走弱的情况下不断释放积极信号，3）地产链近期连续表现，逐步走出反弹走势。随着二季度地产基本面走弱，新一轮政策友好期或已来临，货币政策端近期存款、逆回购、SLF 等利率逐步下调，需求端青岛新政指引托底信号，融资端支持有望从前期放缓进入加速推进节奏。标的方面，建议重点关注：我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团。建议关注以下思路：①存量房赛道（我爱我家、贝壳-W）、②行业复苏（中国海外宏洋集团、招商蛇口、保利发展）、③格局优化（天地源、华发股份、越秀地产）、④信用修复（新城控股、龙湖集团、金地集团）。风险提示：1) 证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性；2) 信用修复、格局优化及行业复苏可能存在不及预期的风险；3) 宏观环境变化或对行业及公司的运行产生影响。