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当我们还在讨论楼市该不该救，该怎么救的时候，隔壁的韩国楼市，已经崩了。作为韩国首都，首尔的房价普跌30%，部分区域跌幅超过40%，接近腰斩，成交量更是暴跌七成，数百万人房贷出现断供，甚至还出现了连夜跑路的房东和自寻短见的房客。韩国楼市究竟怎么了，为何在一夜之间崩盘，这件事情给我们带来哪些思考呢？今天我们一起来一探究竟。
想一下，要是你买的房子价格跌了三分之一，会出现什么结果，很多人可能会说，没事啊，我的房子反正是用来住的，也不是投资品，管他跌不跌，反正不妨碍我住，事实真的如此吗？一套400平的房子，首付120万，贷款280万，这还不算30年的房贷利息，如果房价下跌33%，房子的总价变成了264万，你的贷款总额已经超过了房屋的总价，这个时候，你还会心甘情愿每个月还贷款吗？恐怕不一定吧，紧接着会怎么样呢，很多人躺平了，不想还贷款了，银行就会站出来把这个房子进行拍卖，拍卖的房子是打折的，在楼市不景气的时候，市场价264万的房子，250万能卖出去就不错了，结果怎么着，房价跌了，房子拍卖了，拿回来的钱竟然还覆盖不了银行的贷款，你说惨不惨。这样的惨剧，已经成为了几十万人的现实，这就是当前韩国楼市正在发生的，一个个真实的故事。
任何市场的暴动背后都有它内在的逻辑，在韩国楼市暴跌之前，其实已经早有预兆。过去5年当中，韩国楼市领跑全世界，涨幅接近80%，根据韩国媒体披露的数据，2020年，首尔市中心的公寓价格大约是每平米2.2万美元，换成人民币，超过了13万一平，放到全世界来看，仅次于香港，连东京、新加坡、纽约和伦敦都不能望其项背。
我们都说，楼市是经济的温度表，房价蹭蹭往上涨，韩国的经济怎么样呢？不怎么样，出口增长乏力，曾经的亚洲四小龙，现在已经有点飞不动了，就拿今年一季度的经济数据来说吧，韩国GDP环比增幅只有0.3%，可以说是相当难看了，经济不好也就算了，韩国社会内部极度内卷，财阀垄断、贫富差距巨大，极低的生育率。房价背离经济基本面，下跌已经是定数，除此之外，韩国房价暴跌背后还有三大推手，特别是最后一个，我们一定要引起警惕。
第一，全民炒作的畸形社会生态，是拉高韩国房价的重要推手。经济不好的时候，社会就很浮躁，就很容易出现炒作现象。在韩国，万物皆可炒作，这种炒作氛围到了什么程度呢，比特币火的时候，年轻人集体炒币，股市热闹的时候，散户抱团炒股，2022年，韩国散户爆炒美股特斯拉，硬是把自己买成了大股东，连马斯克都吓了一大跳。这么爱炒作的韩国人，又怎么会轻易放过楼市呢，
在房子上，韩国人的炒作精神同样发挥的淋漓尽致。最后呢，房价水涨船高，里面却全都是泡沫。
第二，美元加息，进一步加大了韩国楼市的风险。
韩国楼市的问题，确实不应该赖到美国身上去，可客观来讲，韩国楼市的下跌和美国加息也脱不了干系。美国加息是为了压制国内的高通胀，大家都知道，加息会回收美元的流动性，对股市和楼市都会形成抽水效应，快速挤干市场中的泡沫，造成资产价格的下跌，韩国和美国是什么关系，就差穿同一条裤子了，美国加息，活跃在韩国市场中的美元自然会回流美国，一开始股市跌，紧接着房价跌，很快，高房价就撑不住了。
最后，韩国奇葩的“全租房”制度，最终成了压垮楼市的最后一根稻草。在韩国，除了每个月向房东支付定额的房租之外，还有另一种“全租房”模式，租客一次性向房东缴纳一大笔费用，大概占到房屋总价的六到八成，这笔钱是给房东的无息贷款，此外，租客不需要额外支付租金，就可以拿到房子的使用权。以一套总价500万的房子为例，租客一次性支付300万，不需要额外支付租金，就能在约定的时间内使用这套房子，等到租约到期了，房东就把300万一次性退还给租客，双方的合同自动解除。
这种方式太方便、太划算，以至于被绝大多数韩国人推崇，到2021年，全租房已经成为租房市场的主要模式了。
这不就是地产的金融化吗？楼市好的时候，租客靠着从银行借的钱，拿到了房子的使用权，房东呢，获得了一笔无息借款，可以自由支配。可当楼市不好的时候，多米诺骨牌一旦倒下，一系列的恶果都出现了。
房东拿了大笔资金，一般都用于投资，可投资的期限有长有短，不一定那么灵活，房子到期后，房东本来可以租给下家，再拿着下家的大额资金，退给现在的租客，楼市不好的时候，房子根本就租不出去，于是，房东的现金流断了。还不上钱，租客也很着急，因为他的钱也是问银行借的，没办法，只能起诉房东，房东呢，也没有办法，只能变卖房产，可楼市并不景气啊，割肉都卖不掉，最后怎么办，只能降价，这就是为什么，韩国的楼市出现了价格踩踏。
韩国楼市已经崩了，对于我们来说，更重要的是从这场危机当中学到点什么，引以为戒。从韩国楼市，我们可以总结出两点：第一，要警惕地产的金融化，楼市一旦出现下行，高杠杆死得最快，一定要控制现金流，避免过度借贷。第二，所有脱离基本面的资产价格暴涨，最终都会酝酿一场泡沫，眼看他高楼起，眼看他楼塌了，或早或晚，泡沫总是会破的。
