地产“榨干”物业的新套路

近几个月,关于孙宏斌的消息多了起来。

 

一件简单的蓝色夹克衫,黑发中间夹杂着白发,这是孙宏斌最近流出的一张照片,彼时的他正出席武汉的一场交流活动。几天后,孙宏斌又带着左膀右臂突袭融创华北区域总部——天津,一项人事调整已经暗中酝酿。

 

一系列操作下,那个雷厉风行的“白武士”形象似乎又回来了。即便如此,市场对融创的声音依旧掺杂着质疑。

 

孙宏斌归来,但债务不会因此变轻,境外债务重组迫在眉睫。有市场消息称,融创有意债转股,即将美元债按照一定比例转换成融创中国或者融创服务的股份。

 

这件事似乎已经有了进展。近日有消息人士透露,部分债权人同意融创提出的重组方案,其中包括将91亿美元债务中的约37亿美元置换为融创中国或融创服务的股权,绝大部分置换操作将通过发行可转换/可交换票据进行。

 

债转股,转的不只是地产的股份,还有一部分来自物企。换言之,地产公司又将物业推上了还债的前线。

 

融创并非首例,此前华夏幸福偿债也用了物业公司的股权,以及正荣服务和特发服务等,公司股权都成了“硬通货”,被拿去抵股东或关联地产方的债。

 

  融创的化债剧本

 

81天过会,腾讯、高瓴资本、雪湖资本及IDG资本四大基石投资人捧场,融创服务在一片祝贺声中敲响了上市铜锣。

 

2020年末,资本市场空前热闹,融创服务、恒大物业,以及华润万象生活相继上市,欢呼和掌声环绕着物管股,然而少有人注意的角落,债务的大山已悄悄逼近。

 

融创顶不住了,最终决定债务重组。

 

据知情人士透露的消息,融创的37亿美元债务将根据债转股主要分为三类:

 

10亿美元债务将被置换9年期的低息可转换债券,可在发行后第一年内转换为融创中国港股股份,转换价为每张20港元。

9亿﹣10亿美元债务可由债权人自行选择置换为可交换票据,后续可以每张17港元的价格交换为融创服务港股股份。

债权人还可以选择将17.5亿美元债务置换为强制可转换债券。

 

从物业的角度来看,融创服务的股权将为融创抵掉9亿-10亿美元的债务,大约为70.6港元-78.5港元。

 

值得一提的是,股转债价格为每张17港元,眼下融创服务每股2.99港元,按此计算,融创服务股权出售溢价约470%。

 

而以17港元的价格出售,孙宏斌只需要割去4.2亿-4.6亿股,占总股本约13.7%-15%。2022年中期财报显示,孙宏斌受益融创服务66.95%股份,即便将股权抵债,融创服务仍掌握在孙宏斌手中。

 

最新业绩显示,2022年全年融创服务实现营收总额约为71.26亿元,录得毛利润约为16.04亿元,公司归母核心净利润约7.6亿元。

 

不过同时,2022年全年公司拥有人应占亏损约为4.82亿元,亏损主要由于集团对关联方应收款项计提的减值准备大幅增加所致。

 

融创服务在业绩预告中表示,基于关联方应收款项回款情况,对非业主增值业务做出主动调整,非业主增值服务的业务规模大幅下降。若剔除非业主增值业务,本集团于本年度的其他核心业务毛利额不低于去年同期。

 

  物业股权抵债

 

除了融创服务,近期让人印象最深的就是华夏幸福用物业画出的那张500亿“大饼”。

 

去年12月19日,华夏幸福宣布,拟将所持有的下属公司股权注资搭建“幸福精选平台”及“幸福优选平台”,并以两平台股权作为偿债资源。

 

其中,“幸福精选平台”是华夏幸福重新搭建的物管平台,由幸福基业物业服务有限公司100%股权、深圳市伙伴产业服务有限公司60%股权、苏州火炬创新创业孵化管理有限公司51%股权三家公司组成。

 

据第三方机构评估,“幸福精选平台”预测估值500亿元,该平台向债权人以预测估值的八折或七五折的价格实施,即49%的股权对应债权人约200亿元的债务。

 

如今,华夏幸福已经取得了部分成果。公告显示,截至2023年2月28日,“幸福精选平台”股权抵偿金融债务已实施金额约为73.42亿元,相关债权人对应获得“幸福精选平台”股权比例约为19.38%。同时以“幸福精选平台”及“幸福优选平台”股权抵偿经营债务金额约为25.57亿元,相关债权人对应获得“幸福精选平台”股权比例约为1.30%,获得“幸福优选平台”股权比例约为5.30%。

 

总体来看,华夏幸福是目前将物业股抵债数额最大的地产企业。除此之外,正荣服务的股份也曾被欧宗荣拿来偿还一笔贷款,特发服务的股份也被股东拿来抵债。

 

2022年3月,正荣服务突然发布一条公告,大老板欧宗荣将公司24.4%股权转让给华博贸易,以偿还一笔由他担保的贷款。

 

另一家国资物企特发服务也遭遇了此类事件。去年5月,上海市第二中级人民法院出具《执行裁定书》,解冻了南通三建持有的特发服务780万股,并要求南通三建将上述股票交付嘉兴创泽投资抵偿相应债务。

 

南通三建无力偿还债务,被法院判定用特发服务的股权抵债,而嘉兴创泽半推半就拿到股份,现在又在盘算着减持特发服务。

 

地产债务逼近的当下,已经有人撕开了物业股权抵债的口子。当初,物业之所以成为分拆上市的热门,就在于其作为轻资产业务的融资能力,如今的形式虽然改变,但内核依旧是用物业变现。

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