楼市期中考交卷:销售端颓势延续、百强房企业绩微增

2023年已经过去一半时间,意味着房地产市场完成了期中考,无论是整体市场,还是房企由交出了怎样的答卷呢?

从整体走势来看,尽管在需求的积累、房企以价换量及各种政策的助推下,楼市曾一度走出“小阳春”行情,但由于缺乏激活购买力的底层支撑,随后又重新进入下行区间。

再看土地市场,上半年少数优质地块的超高热度,难掩热度整体市场的低迷和成交规模明显缩减的严峻现状,即便在众多热点核心城市,土地成交规模也不足去年同期的六成。

至于销售端,《每日经济新闻》记者了解到,尽管房企为了达成上半年的业绩目标,在6月积极推盘和开展促销活动,但整体销售依旧呈现出承压态势,甚至不少规模房企内忧外患,面临排名洗牌。

“2023年上半年市场先升后降,一季度在积压需求集中释放以及前期政策效果显现等因素带动下,市场活跃度提升;二季度购房者置业情绪快速下滑,房地产政策力度不及预期,市场未能延续回暖态势。”

中指研究院常务副院长黄瑜表示,下半年房地产政策力度和节奏取决于宏观基本面的变化,若下半年经济出现超预期转弱情况,则房地产作为经济“稳定器”,托底政策或将加快落地。“下半年市场恢复仍有波折,全年销售面积在13亿平方米左右,新开工、投资持续下行。”

楼市期中考交卷:销售端颓势延续、百强房企业绩微增

2023年7月6日,上海,虹口区北外滩板块,一处新建住宅楼盘进入施工收尾阶段 视觉中国图

政策加快松绑,各地出台超300条

上半年,中央积极表态房地产以引导市场预期修复。如1月5日央行、银保监会发布了房贷利率动态调节机制,赋予房价连续3个月下跌的城市首套房房贷利率下限自主调整权,并设置了房价三连涨的退出机制;2月份,自然资源部优化完善集中供地政策;5月8日,住建部等部门共同规范房地产经纪服务,有助于降低二手房购置成本、提升二手置业积极性。

从地方层面来看,据中指研究院监测,上半年全国有超百省市(县)出台房地产政策超300条。另据克而瑞统计,上半年117个省市188次松绑房地产政策。其中,一季度政策持续放松,而二季度以来地方楼市政策频次、力度双减,频次环比下降15%,相比去年同期下降约六成。

从上半年各地出台的楼市政策来看,加大公积金购房支持力度最为普遍,主要措施包括优化提取条件、降低公积金贷款首付比例、提高公积金贷款的额度。同时,也有少量城市放开“四限”(限购、限贷、限售、限价)政策。

如上半年限购政策放松的城市包括荥阳、济南、长沙、杭州、武汉、赣州、深圳、无锡、厦门、沈阳、郑州、合肥、宁德、南京等14个城市;限售政策放松的城市包括惠州、扬州、长沙、常州、深圳、徐州、厦门、郑州、青岛、福清等10个城市。同时,青岛、合肥等18个省市放松限贷;深圳、贵阳等7个城市放松限价,比如深圳二手房指导价仅作为参考,银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准。

此外,上半年金融端对于房地产支持明显,利率下限动态调整叠加LPR下调,共同带动房贷利率下行,为购房者资金“减负”。据中指研究院统计,上半年全国有超40城调整首套房贷利率下限至4%以下;随着符合条件的城市逐渐下调利率下限,二季度以来调整首套房贷利率的城市数量有所减少。

“今年上半年,中央强调房地产行业支柱地位,政策基调不变,‘防风险、促需求’成为行业主题。监管部门持续落地‘稳楼市’相关举措,需求端侧重降低购房成本,企业端以防范化解房企风险为政策优化主线,‘保交楼’相关资金继续投放,前期政策进一步跟进落实。”中指研究院市场研究总监陈文静表示。

对上半年楼市政策的特征,克而瑞研究中心认为,上半年,中央层面并无实质性的重磅刺激政策,已发布政策多为对现行制度的优化调整,或意在规范市场秩序,政策力度限于“托而不举”。“下半年,地方政策有望持续放松,松绑主力军或由弱二线城市和三四线城市转为核心一二线城市。”

58安居客研究院院长张波表示,政策的变化成为影响下半年楼市走向的一个重要因素,“下半年需求侧有必要出台更大力度的措施,来保障改善型购房需求,尤其需要对房贷政策和首付比例进行调整。”

上半年活跃度,一季度升二季度落

上半年房地产市场销售端呈现先升后降的发展曲线。

据中指研究院统计,上半年全国重点100城新建商品住宅成交活跃度一季度回升、二季度回落,上半年累计成交规模同比增长11%,成交规模为近年来同期较低水平。上半年,重点100城新建商品住宅月均成交面积约3330万平方米,同比增长11%,近8年中仅高于2022年同期。

“一季度在积压需求释放以及政策显效等因素带动下,市场活跃度回升,特别是热点城市市场出现‘小阳春’行情;二季度,前期积压购房需求基本释放完毕,市场明显降温。”

据中指研究院数据,4月重点城市商品住宅成交面积环比下降27.9%;5~6月市场情绪延续回落态势;6月受去年同期高基数影响,重点城市商品住宅成交面积同比在连续增长4个月后转降,降幅超20%,环比略有增长,绝对规模为2016年以来同期最低水平。

从不同梯队城市的表现来看,上半年各线代表城市新建商品住宅成交面积同比均增长,其中一线城市同比增幅最大,二线、三四线增幅在10%左右,但二季度多数城市市场下行压力加大。

如一线城市商品住宅上半年的成交面积同比增长约25%,其中上海新房成交面积同比增长超100%,一线城市整体增幅较大;二线、三四线代表城市市场情绪修复缓慢,成交面积同比增幅较小。其中二线代表城市同比增长约9%,济南、南昌等城市在政策优化及核心区供应放量带动下,同比增长超50%;三四线代表城市同比增长约13%,扬州、惠州等城市,在上年同期低基数的影响下,成交面积同比增长超50%。

二手房方面,上半年重点城市成交规模大幅提升,其中一季度市场明显升温,进入4月,市场活跃度持续走低,6月中下旬成交面积同比转负。根据中指数据,2023年1~5月,15个代表城市二手住宅累计成交面积同比增长近70%,绝对规模回升至2019年以来同期高位,仅次于2021年同期。

销售排名洗牌,百强房企业绩微增

上半年,楼市呈“先扬后抑”特征,也体现在百强房企销售增速上。据中指研究院数据,今年前3个月,百强房企销售增速为8%,是2022年来首次实现正增长;前4个月百强房企同比增速达到12%,继续保持上扬态势,但是环比增速开始下降;上半年,百强房企销售总额为35682.3亿元,同比微增0.1%,增幅相比上月大幅下降8.3个百分点,持续收窄。

另据克而瑞统计,上半年TOP100房企实现销售操盘金额5267.4亿元,环比增长8.5%,这一增幅处于历年同期的最低水平。

从房企各阵营的表现来看,上半年TOP30阵营房企销售保持韧性,销售额持续提升。其中,TOP10房企销售额均值为1542亿元,较上年增长6.0%;TOP11~30房企销售额均值为489.3亿元,较上年增长1.0%;TOP31~50房企销售均值为241.0亿元,较上年下降6.4%;TOP51~100房企销售额均值为113.1亿元,同比下降9.6%。

从销售目标完成率来看,房企上半年销售目标完成率超50%。上半年10家房企目标完成率均值为53.0%,相较去年同期的32.6%,目标完成率提升超20%。

从企业排名变化来看,保利发展、万科、中海位居前行业前三位,成为上半年销售的大赢家。同时,上半年也涌现了一批黑马房企,如越秀地产累计销售额同比增幅达68.7%,单月增幅5%;建发房产销售额同比增幅达到53.7%,单月增幅超20%。

记者注意到,百强之中既有出险房企艰难求生,也有头部房企短暂失去竞争优势。如融创实现了520.1亿元的全口径销售额,在克而瑞销售榜中排名第17;而碧桂园则未能杀入2000亿元阵营,从原先榜首位置降至第6名。

从销售目标完成率来看,房企上半年销售目标完成率超50%。今年上半年,10家房企目标完成率均值53.0%,相较去年同期的32.6%,目标完成率提升超20%。

“2023年一季度在积压需求集中释放以及前期政策效果显现等因素带动下,市场活跃度提升,带动销售有一定增长。此外,房企销售目标完成较好,与企业下调目标也有一点关系,低目标下更易完成半年度任务。”中指研究院指出,

融资再次封冻,三季度迎偿债高峰

不及预期的不仅仅是销售端,房企的融资情况也不容乐观。

据克而瑞数据,6月80家典型房企的融资总量为460.82亿元,环比增加45.8%,同比减少28.6%。融资规模环比回升主要是因为越秀地产本月进行了大规模供股,筹资净额82.99亿港元,同时银行贷款等金融机构贷款达到了196.4亿元,环比增加110.6%。不过虽然6月房企融资规模环比有所回升,但是整体而言仍然处于近年来的较低水平。

在融资结构方面,6月房企没有境外融资,境内债权融资349.4亿元,环比增加35.4%,同比减少18.7%;资产证券化融资为36.73亿元,环比减少16.8%,同比减少59.4%。

从全年累计数据来看,今年上半年80家典型房企的累计融资总量为3137.3亿元,同比减少26.3%。

值得注意的是,6月房企发债143亿元,环比减少49.3%,同比减少19.9%,是2020年以来的单月新低。6月没有房企境外发债,因此143亿元全是境内债,其中公司债发行56亿元,环比增加60%,同比减少69.3%;中期票据发行41亿元,环比减少59.4%,同比减少49.9%,境内发债的企业仍然主要是华润置地、招商蛇口、越秀等国企央企。

从全年累计数据来看,1~6月的房企发债规模达1706.83亿元,其中境内债券为1625.61亿元,占比为95.24%,相比于1~5月的94.81%又提高了0.43个百分点。

另据同策研究院数据,其监测的40家典型上市房企6月共完成融资金额共计238.5亿元,环比下滑1.12%。其中债权融资额233.6亿元,占比97.95%,环比上月241.18亿元下滑3.14%;股权融资金额为4.9亿元,占比2.05%。

中指研究院企业研究总监刘水向《每日经济新闻》记者表示,“房企偿债压力仍较大,需要加大融资支持。目前,房企债券存量余额约2.9万亿元,其中海外债占比38.1%。三季度为偿债高峰,一年内到期余额为9277.4亿元,其中海外债占比35.7%,今年7月、9月到期债券余额均超900亿元,为偿债高峰。”

土拍持续低温,央企国企长袖善舞

上半年,全国土地市场整体表现仍低迷。据中指研究院数据,2023年上半年,全国300城住宅用地供求规模均降至近十年以来同期最低位,同比分别下降34.0%、32.1%。核心区优质地块推出力度不断加大,带动住宅用地成交楼面价延续上涨态势,上半年同比上涨17.3%。

不过对于热点城市的土拍,实力房企和国央企参与仍然非常积极。正在进行中的上海第二批集中供地,7月11日揽金193.8亿元,7月12日4宗地块全部触顶摇号揽金159.39亿元。华润、招商、中海等参与热情极高。

除核心城市土拍保持一定热度外,上半年多数城市土拍未有转暖迹象。受限于资金和融资,房企投资快速向一二线核心城市、优质地块聚拢,上海、杭州、合肥等城市火热,但全国整体范围特别是三四线城市土地仍然偏冷。

具体来看,土地推出缩量、企业投资审慎下,全国22城住宅用地成交面积下降超三成。根据中指研究院数据,截至6月27日,22城住宅用地成交面积3377万平方米,同比下降35%。

上半年,房企在核心城市补仓积极,土拍分化现象加剧,北京、上海、杭州、合肥地价上限成交占比均在五成以上,北京、杭州部分地块创下近几年土地参拍企业数量纪录;广州、青岛、济南、天津、福州核心区地块企业参与度高,而非核心区地块多底价成交,板块间分化明显;无锡、长春成交地块均底价成交,土拍情绪持续低迷。

此外,全国住宅用地流拍、撤牌数量均下降明显,流拍撤牌率回落至2019年水平。据中指研究院数据,上半年全国住宅用地流拍撤牌823宗,是2018年以来半年度最低水平,流拍撤牌率15.8%,较去年同期下降18.4个百分点,绝对值降至2019年水平。

值得注意的是,上半年22城拿地企业仍以央国企为主,地方国资托底乏力,部分城市民企拿地金额占比有所提高。

据中指监测,上半年22城成交的住宅用地中,地方国资拿地金额仅占9%,较上年大幅下降33.3个百分点,地方国资基本已无力托底;央国企拿地金额占比58%,较2022年明显提升,其中北京、上海、厦门、南京、苏州仍以央国企为拿地主力;而杭州、成都、宁波城市民企拿地金额占比有所提升,如杭州民企拿地金额占比在六成以上,5月23日出让9宗地全部为民企摘取,6月9日出让5宗地中4宗为民企;成都更多为当地民企,如诚一投资、四川邦泰置业、乐山海天、嘉禾兴等。

不过,与土地市场低温运行相伴随的是房地产开发投资额同比下降。

国家统计局数据显示,1~5月房地产开发投资额同比下降7.2%。而事实上开发投资额同比降幅已经连续3个月扩大,其中建筑工程投资降幅超10%,成为投资主要拖累项。

具体来看,住宅开发投资额为3.5万亿元,同比下降6.4%。房地产开发投资各分项中,1~5月建筑工程投资同比下降10.9%,降幅较1~4月扩大0.9个百分点;土地购置费同比下降0.5%,对投资恢复形成拖累。

尽管“保交付”带动了2023年上半年以来竣工端的持续向好,但对投资的支撑并不明显。同策研究院认为,优质房企在当前环境下均调整了发展战略,规模化不再是第一要务,取而代之的是稳健和安全,因此,优质房企即使融资后,第一件事不是投资拿地,而是偿还到期债务,避免债务暴雷。

每日经济新闻

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