最近，美国房地产市场出现危险信号！
作为美国房产的标杆，旧金山房价出现35%大缩水，甚至暴跌速度超过08年次贷危机。美国地产泡沫破裂刚刚开始？次贷危机再次重演？
美国楼市“衰退”在劫难逃？
在美国，房地产市场是非常重要的经济指标。对于美国中产阶级和普通人的财富构成里，房地产往往占据大头部分。
疫情爆发后，美联储量化宽松导致贷款成本降低，加之居家办公带来住房需求增加等因素，导致美国楼市异常火爆。
但去年随着美联储持续加息影响，房贷利率作为该项措施的副产品也急剧上升，导致美国楼市发生调整，昔日“火爆”楼市持续进入“低潮”。
2023年1月，旧金山各县中位数同比跌幅达8%，相比2022年3月峰值，仅仅不到一年时间，当地房价中位数就从150万美元暴跌至100万美元，出现了35%大幅度缩水。
美国成屋（二手房）市场在今年1月底销售总数为400万户，创下2010年以来新低，环比连续12个月下跌，同比更是暴跌近40%。
要知道，成屋销售占美国房地产市场近九成，该指标以肉眼可见速度持续下滑必然对美国楼市同样带来不可避免的冲击。
美国楼市已经从“火爆”进到了“低潮”，楼市“衰退”已成定局。
疫情前，美国把解决通货膨胀作为关键性目标，疫情来了，失业率往上涨而经济增长也成困难，美联储不得不通过量化宽松解决当下疫情所导致的问题。
现在，疫情稳定了，经济也逐渐恢复，通胀问题又提上日程了。
随着美联储以40年来最快速度加息，在为了“降通胀”同时房贷利率持续走高，根据最新数据美国30年房贷利率突破6.9%，而在一年前该数字仅在3%左右，房贷利率令购房者望而却步。高盛预测，随着利率走高，2023年房价将下跌6.1%。
好消息是，随着美联储加息周期进入尾声，开启降息周期有望在今年下半年或明年，房贷利率高峰将成为过去时。
专家预测，尽管今年来看，通胀降温是大趋势，但随着美联储加息对通胀作用效果逐步减弱，降息空间还是有限的，30年房贷利率很难回到5.5%甚至6%以下。
未来，美联储鲍威尔是否会把控制通胀作为首要任务，或者调整方向，大幅降息以挽救市场？有件事是肯定的，那就是将会导致市场混乱，尤其对美国楼市而言。
“次贷危机”又来了？
美国房价出现暴跌不由自主让我们回想起了2008年“次贷危机”，有研究表明，大部分美国人预计在未来几年美国房地产市场将发生崩盘，或将发生2008年“次贷危机”。
回想起2008年“次贷危机”，其实就是一场房地产信用危机，住房泡沫破裂，次级抵押贷款恶化，股市剧烈震荡引起了金融风暴整体社会的崩盘。
而这一次美国楼市暴跌，像极了当年时候的情形，不过这一次经济学家口中的“次贷危机”发生可能性很低。
美联储上一次加息周期是从2007年下半年到2008年12月期间持续降息，7年后才开始加息。而这次美联储距离2020年降息仅仅不到2年时间，美联储就开始了持续加息，显然是吸取当年教训，不过最终结果如何，还需要时间进行检验。
那么引发美国次贷危机的条件是什么呢？
在危机爆发前夕，投机在其中发挥了重要的导火索，通过调整房贷利率更为普遍，同时贷款标准的宽松和房屋信贷额度的提高，都是引发次贷危机的重要因素。当外部放大其影响时，从而引发次贷危机。
值得一提的是，最近几年美国楼市的繁荣，是由千禧一代这一住房需求所推动的，不同于2008年大量信用较差的房贷群体，他们相对征信较好，贷款标准也相对严格，而且大部分贷款利率被锁定在固定利率（因此不会受到美联储加息的影响）。同时，监管机构也比以前更加谨慎。
因而发生次贷危机的可能性是很低的。
但这次的房价下跌源头是什么呢？
更多的是人为的因素，是政策的引导，所有的一切都掌握在相关部门的手中。
那么我们中国去年房价也是下跌了一年，结果会和美国一样吗?答案是肯定不一样。
美国这一轮房价起伏可以说是“两年暴涨，一年暴跌”，2023年还可能继续下跌，我们称之为“暴涨暴跌”完全绰绰有余。
我国房价加速上涨在“黄金十年”（2003-2013），相关部门对房地产进行密集调控；2016-2018年是房价暴涨的阶段，在2018年下半年房价上涨势头减弱，之后几年起起伏伏，总体平稳。
我国在2021年“严调控”，房地产金融泡沫风险得到扭转，2022年的深度调整，房企债务危机得以控制。
2022年尽管房价下跌了一年，从今年1月数据来看，中国七十个大中城市房价首次出现止跌迹象，同比来看，涨幅为-2.3%。
而一些热门的城市楼市出现了回暖的迹象。一线城市房价出现上涨势头，二手房也出现上涨苗头，从某种角度说是市场预期逐步复苏的一个表现。
2023年我国住房金融政策进一步出台，房贷基准利率将在历史低位，房贷市场利率有望进一步下调。有些地方甚至出台减少或取消限制性购房政策。
政策效果需要时间的洗礼，未来整体出现“断供”或者“爆雷”的概率下降，给上半年房地产市场回暖打下了基础。
而美国房价能不能在2023年不再下跌还难说，美国机构预测，房价将在2023年下跌4%，成为2012年以来首次同比下降。
美国楼市未来在哪？
美国本轮楼市的“暴涨暴跌”周期完全是美联储政策导致的。
未来美国楼市很难再次出现大跌的情形，美国的房贷利率上涨的空间已经到了瓶颈期，上涨势头已经放缓。
截止到2023年的1月底，美国房地产的库存量是2022年5月份以来的最低水平，楼市低库存支撑着美国房价，这也预示着楼市正在趋于回暖。
目前全美市场价格低于实际价格的房屋已达40万栋。根据报告显示，美国全国失业率可能提高到5.5%，新的失业人口将增加200万。另外大规模裁员将导致待售的房屋继续增加。
在未来，美国房价可能继续下降，同时由于失业人口增加而导致还不起房贷人数增长，继而造成法拍房增加，未来针对房屋投机者将充满机会，毕竟美国房产是不错的保值产品。
值得注意的是，尽管美联储过去持续提高利率，但美元仍然强劲，从国外许多资金涌入美国市场, 之前流入房市的资金现在等待时机进场，准备大赚一笔。
美国房地产周期为十二年，美国先后在1995年和2008年出现两个法拍屋的高潮，借鉴过去，2020年应该是法拍高潮，但疫情出现打破了周期。
有专家预测，2023年第三季度到2024年美国房市有机会出现一个逐底的过程，对于有计划买房的投资者来讲也是“大好时机”。
2020年受疫情影响，美国相关部门，通过货币或财政政策等多种方式，推动美国房地产市场快速恢复，并在近期给房市降温。
受国际冲突、市场对经济影响等因素影响，未来美国房贷利率将有所放缓，受工资增长、租金高涨等市场需求强烈，将导致房产市场未来需求韧性十足。
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