7月10日央行、国家金融监管局发布公告称延长此前已经出台的支持房地产市场平稳健康发展工作的通知，被市场解读为楼市利好。我看了一下文件，所谓的利好主要涉及两个方面的内容。
第一，对房企的存量贷款可以继续展期1年。
展期的意思是到期了可以不还本金，比如原本一笔2024年8月1日到期的10亿元贷款，展期一年后可以到2025年8月1日再还。新政策规定凡是在明年年底前到期的贷款都允许多展期一年，不影响借款房企的征信。
需要说明的是有些贷款其实已经展期一年了，这次利用新政再展期一年的话就是晚还2年，到了明年是否还会有新政支持展期呢？这就不好说了。
第二，银行新发放给房企的新贷款不下调风险分类，如果新贷款形成不良资产了，只要相关机构和人员已尽职的可免责。
如果说第一点是针对存量贷款，那么第二点就是针对增量贷款，这条减轻了银行负担，让它们敢于借钱给房企。当下楼市萎靡，不少房企陷入债务危机，在银行眼里由以前的优质客户变成了“麻烦”客户，客户经理担心钱借出去了就收不回来了，或者变成了不良贷款，还要担责。
该政策完全是为银行发放新贷款给房企量身打造的，为的就是让它们没有顾虑，不要因为担心形成不良贷款和担责而不给房企提供融资。
两大利好政策的落脚点其实是一样的，均是为房企提供融资，解决它们目前遇到的最大的问题——没钱。
事实上类似的政策从去年下半年起就已经开始实施了，还记得前段时间说的最多的“三支箭”吗？贷款、债券、股权三管齐下，为优质房企打开融资通道、提供金融支持，碧桂园、万科、龙湖等房企确实拿到了钱，财务状况得到了缓解。
按理来说房企有钱了，房子能继续建造了，楼市应该逐步恢复了。可情况并非如此，2023年5月全国70个大中城市新建住宅价格并没有呈现出欣欣向荣的景象，二手房价格更是出现了环比下跌，连北京、上海这样的超一线城市都扛不住了。
楼市的恢复状况显然没有达到管理层的期望，这才有了延长金融支持房地产行业政策的出台，只是即便如此我依然对短期内的状况不太乐观，原因如下。
我们的政策主要集中在供给端，给房企提供金融支持不就是让他们拍更多的地、建更多的楼吗？可问题是房子造出来后是需要消费者购买的，没人买哪怕有钱也不敢造楼，哪怕金融机构愿意贷款也不敢借钱。因此，楼市复苏不及预期的主要矛盾出在需求端上。
需要承认的是政策并非完全不顾需求端，全国性的房贷利率下调，部分地区放松限购，首套房贷款比例提高等政策都是在往需求端发力，但效果不明显，不买房的老百姓还是不买，有点需求的宁愿先观察一阵子。
政策给了，购房负担下降了，为什么需求起不来了呢？在我看来最关键的是对未来的预期不太好。
不确定的收入是一方面，更重要的点是“保交楼”没有做到位。比如，据媒体预测中部某省份的“保交楼”率只有11%，这意味着大部分“烂尾楼”并没有复工，至少没能取得实质性进展。
买房是人生大事，对于绝大部分家庭而言是一笔非常高昂的支出，有的家庭是掏空了6个钱包外加贷款30年才买下了心仪的房子。钱付了、债务背上了，房子却无法按时交付，什么时候能住进去还是未知数，这样的氛围一旦在部分地区蔓延必然影响当地的楼市。当买房成为了高风险投资，可能“钱物两空”时谁还敢买呢？宁愿租房居住，等“烂尾楼”问题全部解决了再买不迟。
综上所述，“保交楼”无法达到令老百姓满意的状态楼市很难有质的改变，复苏只能慢慢进行，何时恢复元气犹未可知。
“烂尾楼”为何不容易解决呢？可能与地方利益诉求有关。建造到一半的住宅基本上已经缴纳了土地出让金，该收的钱收到了。这两年楼市萧条，土地财政难以为继，部分中西部省份的土地使用权收入锐减导致当地财政状况紧张，只有卖出更多的地才能获得更多的收入，地方政府的主要精力可能放在了促更多土地成交上。
比如，同样是一笔银行贷款，可以给借给需要买地的企业，也可贷款给拥有“保交楼”项目的企业。如果你能决定钱借给谁你会怎么选呢？在短期利益和长远利益面前部分地方可能选择了前者，先把眼前的困难熬过去了再说。
地方上的这种思路能够暂时缓解财政困局，将问题往后延，但付出的代价是老百姓对楼市的预期越来越差，害怕买了“烂尾楼”的心理预期导致对房产的需求不足。
什么时候大家不再担心买的房子“烂尾”了，什么时候楼市也就迎来曙光了。
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