民法典 | 关于房产的5个真相，你买的房子未必完全属于你

作为公民权利的宣言书，《民法典》对中国人民的影响将贯穿始终。除婚姻法外，还包括物权法、继承法、合同法等内容，是一部关系到每个人生老病死、安居乐业的社会百科全书。与房地产有关的问题，属于普通百姓长期关注的民生问题，《民法典》的编纂必须作出回应。共同探讨《民法典》中有关房屋买卖、租赁、居住等方面的内容，看事实是否如你我所愿。

真相一

抵押中的房产，不用赎楼即可过户

邻家老王有套商品房，还欠银行90万贷款，房本抵押在银行。和妻子离婚后，老王为了避免触动感情，老王准备卖这套商品房。

按照正常程序，老王先得凑钱赎楼，把银行贷款还清，拿到红本，再将买家老李过户给买主，老李通过银行申请二手房贷款《民法典》的实施，让抵押中的房产交易更简单。第四百零六条规定：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

真相二

绕过中介“跳单”仍需支付报酬所谓“跳单”，简单的理解是跳过中介，私自签订租赁或买卖合同，实质上是违背契约精神。深圳的高房价有目共睹，一套普通商品房总价数百万起。假定一套房产总价为六百万，按标的1%-3%来支付佣金，佣金最多可达18万，所以这个费用，让许多手头紧张的人都感到心烦意乱，于是在中介带领下，相中合适的房子后，直接找业主交易。在《民法通则》实施后，买受人或承租人出现这种不诚信行为，中介可依法维权。该法第965条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”人生本不易，对谁都一样，大家互相体谅吧！

真相三

你买的房子未必完全属于你

你的房子不一定完全属于你？标题党还是耸人听闻？没有人会，究其原因，要归结为《民法典》中一个新的法律术语——居住权。

第三百六十六条：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

第三百六十八条：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条：居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

第三百七十一条：以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

居住权可以通过合同或遗嘱来设立，居住权人对他人的住宅，享受占有和使用的权利！当然居住权不是房屋产权人口头允诺或者双方私下签订协议即享有，必须到相关部门进行申请登记。

真相四

买卖不破租赁，最长租赁期为20年

“买卖不破租赁”其实由来已久，是指租赁物在租赁合同期间发生所有权变动，不影响合同效力。如果你是一所房子的承租人，并且在租期内房东将房子卖掉了，你还可以继续住在这栋房子里直到租期结束。如果换了房东，租金自然要交给新房东。

两年前，租客还一脸忧虑地问我：“如果在租期内，你把房子卖了，我们家可怎么办？”那时，我就跟她普及了“买卖不破租”的法理。该法第七百二十五条规定：“根据租赁合同，租赁物在承租人占有期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

真相五

不是所有的房子，产权都会自动续期！以前有卖房子的中介就这样对我说：“买商业性的房产就是 ok，民法典规定土地使用权到期后，会自动续期！”不错，我每天都和法律打交道，没那么好玩忽职守。民法中有“自动续期”的条款，原文就是这样规定的。民法典第359条：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期满后，依照法律规定进行续期。房屋的归属，以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规办理。看到了吗？自续条款只针对“住宅”，而商业性的公寓、写字楼、商铺等续租业务，还得静待相关配套法规的出台。