今年的楼市确实让很多人捉摸不透，按常理，随着疫情结束，楼市几年积累的购房需求应该持续释放，起码回暖一年半载没有问题。

但事实用“昙花一现”来形容一点不为过，其实就开年1-2个月还可以，接着提前进入淡季模式。对很多开发商而言，蜜月期刚做了个准备，没想到就结束了。

俗话说，“恒久必跌”，没有交易量做支撑，最先坐不住的就是开发商，他们要跑量降低经营成本的同时，还需要资金维持企业正常运转。当然，急需用钱变现，或者需要卖掉旧房子换新房子的业主，也是坐不住的。

所以，我们这几个月总是在朋友圈里能看到房产中介们挂出不可思议的价格，原本4、5万一平米的房子，现在报价都降到3万了。不只一家媒体报道，像上海、合肥一些顶流的学区房价格降幅达到了30%以上，郑州有业主2017年花118万买了一套房，其中90万是按揭贷款的，现在呢，小区同户型、楼层的二手房挂牌价才72万。喊出“房子免费过户给你，你只要还房贷就行”。据当地中介说，一些房源确实回到10年前的价格。这些景象曾在“环京”地区出现过，没想到也轮到人口超千万的大城市。

其实，不仅是郑州，现在很多城市的二手房挂牌量都处于高位，成都、重庆超20万套，上海、南京、天津近18万套，且从逐月监测来看，超8成的房源都在降价，大量的二手房上市并未换来市场的成交量上升。相反，武汉有超千家房产中介关门。说白了，买房的少，卖房的人多，中介没了生意。#二手房挂牌规模屡创新高#

用一句话形容当下的市场，房价“只涨不跌”的预期在扭转，买房的欲望不强，不狠狠降一大截也没人关注。未来市场到底何去何从？

很多经常看我文章的朋友应该知道，分析房产价值走向，一般都会套用人口、土地、货币三大影响因子，但这几年各因子并未形成共振，那是不是意味着这个判断房产走向的工具就不灵了呢？答案显然不是那么简单。下面我们以150万的房产为例，到2030年，能值多少钱？应买入还是卖出，分析已相当清晰了。

150万仅仅是一个标的，主要还是要应用到影响房产趋势的3大因子来分析，相比过去二十多年，未来3大因子可能发生哪些变化呢？

第一个，人口变化。在分析人口因子时，最全面的指标其实是看人口自然增长率，它是包括出生和死亡的净数据。我们从放开二孩前两年开始统计人口自然增长率，2014年-2022年分别为6.71‰、4.93‰、6.53‰、5.58‰、3.78‰、3.32‰、1.45‰、0.34‰、-0.6‰，如果刨除2016年放开二胎的两年，其他7年画一条线看的话，基本就是一条右向下的斜线。

可以看出，2016年放开二孩也就反弹了两年，2021年放开3孩几乎没有啥影响，说明生育放开并没有扭转出生人口较少的趋势。从长期来看，无论是发达经济体，还是我们自身发展趋势来看，出生人口越来越少是一个无法逆转的事实，其他所谓的鼓励生育只会延缓但不能扭转方向。而且我们还要面对一个现实，老龄化正以前所未有的速度在发展，数据显示，在1950-1958年近10年生育高峰期间，每年出生人口都在2000万左右，按照人均预期寿命77岁算，每年大概有2000多万人在2025年-2035年期间去世，比目前年份要高出一倍，意味着期间将有大量的房子空出来。

第二个，土地变化。统计数据显示，今年上半年卖地收入刚过千亿的只有两座城市，进入百级别的城市也屈指可数。这并不是偶然现象，从近年全国土地出让情况看，像2021年上半年卖地收入3.4万亿，2023年上半年只有1.55万亿，后者还不到前者的一半。在土地市场刚开始萎靡的时候，还有很多地方用城投或者当地国企托底，吸引其他开发商参与买地，结果发现，人家就是不上套，是人家不想买吗？其实是不敢买，或者没钱买。所以，现在很多城市都不找群众演员了，这与开发商对未来预期有较大关系。

实际上，土地市场逻辑很简单。商品房成交规模从2021年顶峰期的18亿平米逐步递减，2022年就只有13.5亿平米了，未来几年差不多大概都是这个水平。很明显，蛋糕就那么大，作用到土地市场，自然也没有那么多开发商拿地，整体土地市场回归平静是趋势。从对比来看，没有哪一个国家能长期依靠土地财政的，此前土地卖得好，不过是城市化快速发展原因，随着城市化进程放缓，刚性需求减少，每年不可能还有那么多的土地开发投资空间。

当然，并不意味着核心地段的土地没人要，毕竟，周边有改善需求，地段土地稀缺性又决定了其价值，只是不会像过去那样疯涨了。但对于大多数非核心地段的地块来说，由于城市土地收入锐减，没有财力投入到那些新区、远郊新城建设配套，土地将越来越卖不上价，或者说卖不出去。

第三个，货币变化。这应该是最纠结的一个因素。先看一个数据：

货币供应M2数据显示，2023年5月末余额为282万亿，同比去年增加了30万亿，增幅为11.1%。实际上，受这几年疫情影响，每年的货币供应增速都回到2位数以上了，奇怪的是，为啥房价不涨反跌呢？很明显，出生人口减少不会有这么快的影响，土地市场趋冷的直接因素也是因为楼市萎靡，说到底，货币虽然发行很多，但没有直接进入楼市。

实际上，不是资金不愿意进入楼市，而是不让进入。都知道，虽然我们今年楼市优化措施超过300次，但监管对房企的“三道红线”控制并没有根本性的改变，“三支箭”也未让市场获得非房地产资金。所以，眼下稳市场仍旧在进行细调微调，并未触动大原则，而且在未来还会坚持这种监管。道理很简单，房企杠杆过高，容易引发系统性风险，把房企杠杆降到合理位置的方向不会改变，长期看，按照其他经济体正常的负债率，比如现在房企80%的杠杆，降到40%-50%是大势所趋。

还有一个降杠杆就是降购房者杠杆，别看个别地方有降低购房首付款比例刺激市场的行为，但从实际来看，我们家庭购房的杠杆普遍在60-70%，这是远高于新兴经济体的，基本接近发达经济体，再往上的空间非常有限，而我们收入与后者差距还很大。因此，为了确保金融系统不发生风险，整体上，购房的杠杆几乎不可能再加。

一句话，房企和购房者降杠杆的趋势在相当长一段时间都会持续，一直到房地产的风险完全出清，这就是楼市的阵痛期。一套房产的价值，如果说人口、土地的影响是渐进式的话，那么，降杠杆对市场的影响则是直接而明显的，具体需要几年时间出清，谁也说不准，有人说2030年前大概都是如此，按平均来算的话，一套150万的房子在未来几年可能都看不到什么价格变化。只有过了这个阶段，货币与房产的价值才会产生正相关关系。

说了这么多，现在到底该买入还是卖出呢？

这取决于房子本身的潜力。如何理解呢？

众所周知，国家对房地产的长期态度是“房住不炒”，保持房地产市场健康平稳发展，意味着所有的楼市政策均是稳整个市场大盘。比如市场平均波动幅度在5%-10%，那么，基本不可能出现好房子跌5%，差房子也跌5%，换言之，如果好房子跌了5%，那差房子一定跌更多，上涨也是同样道理。所以，我们从统计数据可以看到，很多城市房价都在跌，但也有城市房价在涨，全部上涨或者下跌的情况非常之少，同一座城市内部不同房子分化也是如此。至于眼下是买入还是卖出，答案其实就非常清晰了。

人口吸引力强的大城市，房价整体上是抗跌的，尤其是地段较好、房龄较新、品质较好、产品稀缺的房子，如果自住需要，或者没有其他更好的投资渠道，买入应该还是比较放心的。反之，经济增长乏力、人口逐年流失的城市，无论是大城市还是小城市，我们还是要规避，对一座城市内部而言，孤零零的远郊（不是近郊）板块也是如此。如果工作生活在这些地方，自住、置换买买无妨，但没必要把全部家当都压在房子上面，是择机卖出多余的房子而不是买入，因为已经过了那个一涨俱涨的时代了。